Ипотечный рынок России в последние годы переживает масштабные трансформации. На фоне изменения макроэкономических условий и сворачивания государственных программ субсидирования, ландшафт жилищного кредитования заметно меняется. Если раньше главным драйвером роста была льготная ипотека, то сейчас на первый план выходит качество кредитного портфеля и региональная специфика. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие субъекты РФ становятся лидерами по объемам выдачи ипотеки и за счет чего они удерживают свои позиции.
Текущие тренды ипотечного рынка
Прежде чем перейти к рейтингу регионов, важно понимать контекст происходящего на рынке. Как отмечают аналитики агентства «Эксперт РА», текущий период характеризуется значительным падением объемов ипотечных выдач — ожидается сокращение порядка на 30%, что сопоставимо с кризисом 2015 года.
Это приводит к ослаблению главного драйвера прошлых лет — субсидируемой государством ипотеки. По прогнозам, ее доля в общем объеме выдач снижается с 60% до 45%, возвращаясь к показателям 2022 года. Статистика подтверждает эту тенденцию: по данным РИА Новости, за первые пять месяцев 2025 года банки одобрили лишь 272 тысячи займов, что на 51% меньше, чем за аналогичный период 2024 года (560 тысяч кредитов).
На фоне общего охлаждения рынка выдача рыночной ипотеки, напротив, продолжает расти. В марте спрос на нее вырос в 4 раза по объему, а доля достигла 42%. В таких условиях именно регионы с высокой платежеспособностью населения и активным строительным сектором остаются локомотивами рынка.
Лидеры рейтинга: Топ-5 регионов по объему ипотеки
Несмотря на общее снижение объемов кредитования, традиционные лидеры сохраняют свои позиции. Абсолютные объемы выдачи формируются в субъектах с крупнейшими экономиками и самой дорогой недвижимостью. По итогам 2024 года и текущих данных 2025-2026 годов, топ-регионов выглядит следующим образом:
-
Москва
Безоговорочный лидер рейтинга. Столица генерирует колоссальные объемы кредитования благодаря самым высоким ценам на недвижимость и концентрации высокооплачиваемых рабочих мест. По данным на конец 2024 — начало 2025 года, объем ипотечного кредитования в Москве достигал около 47 млрд рублей в отдельные периоды. Кроме того, столица демонстрирует впечатляющий рост: объем кредитования увеличился на 37,4%, поднявшись с 272,4 млрд до 374,3 млрд рублей. В марте 2026 года Москва также стала абсолютным лидером по количеству выданных кредитов.
-
Московская область
Подмосковье прочно удерживает вторую строчку. Активная застройка, развитие транспортной инфраструктуры и миграция жителей столицы в более просторное жилье обеспечивают области огромный объем выдач — около 27-30 млрд рублей. При этом в Московской области берут одни из самых крупных кредитов в стране — средний размер ипотеки здесь составляет около 4,9 млн рублей.
-
Санкт-Петербург
Северная столица замыкает тройку лидеров. Ситуация здесь схожа с Московской областью: высокая стоимость «квадрата» заставляет покупателей брать большие суммы. Объемы выдачи в Петербурге составляют порядка 22-24 млрд рублей, а средний размер кредита также достигает 4,9 млн рублей.
-
Республика Татарстан
Татарстан является лидером среди регионов, не входящих в столичную агломерацию. Республика регулярно входит в топ-5 как по объемам, так и по развитию ипотечного кредитования. Объемы выдачи здесь стабильно держатся на уровне 12,7 ⎻ 13,8 млрд рублей. Активное развитие жилищного строительства и экономическая стабильность региона позволяют Татарстану уверенно обходить многие промышленные области.
-
Краснодарский край / Свердловская область
Пятая строчка распределяется между этими двумя мощными регионами в зависимости от периода. Краснодарский край (около 14 млрд рублей) привлекает покупателей теплым климатом и статусом курортной зоны, что стимулирует инвесторов. Свердловская область (около 13,2 млрд рублей) опирается на мощный промышленный потенциал Урала и развитый рынок новостроек Екатеринбурга.
Региональные особенности и размер кредита
Объем кредитования — это не единственный показатель. Интересно выглядит статистика по размеру среднего ипотечного кредита и долговой нагрузке граждан:
- Рекордные суммы: Помимо столиц, очень крупные кредиты берут в Республике Саха (Якутия), Сахалинской области и Республике Калмыкия, а в Забайкальском крае средний ипотечный кредит достиг 5,21 млн рублей.
- Ипотечная нагрузка: В некоторых регионах брать ипотеку со средней зарплатой стало практически невозможно. Например, в Республике Северная Осетия-Алания соотношение зарплат и платежей составляет 129,3% и 116%, жителю со средним доходом придется отдавать больше, чем он зарабатывает.
- Развитие ипотеки: Если оценивать не объемы в деньгах, а проникновение ипотеки (отношение числа кредитов к населению), то лидерами становятся Республика Тыва, Тюменская область и Ямало-Ненецкий автономный округ.
Башкортостан: крепкий игрок второй пятерки
Отдельного внимания заслуживает Республика Башкортостан. Этот регион стабильно входит в топ-6, топ-7 и даже топ-10 регионов России по объему ипотечного кредитования, активно конкурируя с Свердловской областью и Краснодарским краем. Высокая активность населения и застройщиков делает Башкирию одним из важнейших ипотечных хабов страны.
Рынок ипотечного кредитования в России переходит от экстенсивного роста к интенсивному. Сокращение доли государственных программ заставляет банки и заемщиков более взвешенно подходить к оценке рисков. Топ-5 регионов по объему выдач формируют территории с самой дорогой недвижимостью и высоким спросом — Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Татарстан и индустриальные юга/урал (Краснодарский край и Свердловская область). В то же время, в условиях дорогой рыночной ипотеки, на первый план все больше выходит не абсолютный объем выданных рублей, а доступность кредита для рядового жителя региона.